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Novara Immobilien AG

Eigentumswohnung, Stockwerkeigentum

Wohnung verkaufen im Kanton Zürich

Wer eine Eigentumswohnung verkauft, verkauft einen Anteil an einer Gemeinschaft mit. Hier steht, wie der Verkauf abläuft, welche Unterlagen Käufer sehen wollen und was er kostet.

Vorgehen

Schritt für Schritt zum Verkauf

Die Reihenfolge ist nicht beliebig. Wer den Preis vor den Unterlagen festlegt oder inseriert, bevor die Hypothek geklärt ist, verhandelt später aus der schwächeren Position.

  1. 01

    Wert ermitteln

    Lage im Gebäude, Stockwerk, Aussicht, Grundriss und vergleichbare Verkäufe in der Siedlung. Der Zustand des ganzen Hauses zählt mit, nicht nur der der Wohnung.

  2. 02

    Unterlagen der Gemeinschaft holen

    Begründungsakt und Reglement, Wertquote, Stand des Erneuerungsfonds, Jahresrechnung und Protokolle der letzten Versammlungen. Die Verwaltung stellt sie zur Verfügung.

  3. 03

    Hypothek klären

    Bei einer laufenden Festhypothek verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Fragen Sie früh nach, ob sie sich auf ein neues Objekt mitnehmen lässt.

  4. 04

    Vermarkten

    Fotos, Grundriss mit Flächen und eine Dokumentation, die auch die Gemeinschaft erklärt: Nebenkosten, Fonds, geplante Arbeiten. Das schafft Vertrauen, bevor jemand fragt.

  5. 05

    Besichtigen und verhandeln

    Interessenten vor der Besichtigung prüfen, Finanzierungsbestätigung verlangen, Angebote schriftlich einholen. Bei einer vermieteten Wohnung die Besichtigung mit der Mieterschaft abstimmen.

  6. 06

    Beurkunden und übergeben

    Der Kaufvertrag braucht die öffentliche Beurkundung (Art. 216 OR), im Kanton Zürich beim Notariat des Kreises. Die Verwaltung erhält die Mitteilung über den Eigentümerwechsel und rechnet die Nebenkosten ab.

Worauf es ankommt

Was Käufer und Banken prüfen

  • Erneuerungsfonds

    Der Fonds gehört der Gemeinschaft und geht mit der Wohnung über, ausbezahlt wird Ihr Anteil nicht. Ein gut gefüllter Fonds ist deshalb ein Verkaufsargument, ein leerer eine Frage, die kommt.

  • Anstehende Sanierungen

    Steht in den Protokollen eine Dach- oder Fassadensanierung, wollen Käufer wissen, wer sie zahlt. Beschlossene Arbeiten gehören offen auf den Tisch und in den Kaufvertrag.

  • Reglement und Vorkaufsrecht

    Das Reglement regelt Nutzung, Haustiere, Vermietung und Umbauten. Ein Vorkaufsrecht der übrigen Eigentümer gibt es nur, wenn es vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt ist (Art. 712c ZGB).

  • Nebenkosten und Verwaltung

    Käufer vergleichen die monatliche Belastung. Die Abrechnungen der letzten Jahre und der Name der Verwaltung gehören deshalb in die Dokumentation.

Besondere Lagen

Wenn der Verkauf nicht nach Lehrbuch läuft

Ein Verkauf fällt selten auf einen ruhigen Moment. Diese Fragen kommen in Gesprächen am häufigsten.

Wohnung mit Mieter verkaufen

Kauf bricht Miete nicht: Der Mietvertrag geht auf die neue Eigentümerschaft über (Art. 261 OR). Kündigen kann sie bei dringendem Eigenbedarf auf den nächsten gesetzlichen Termin. Für Anleger ist eine vermietete Wohnung oft gerade gewünscht.

Verkaufen oder vermieten

Vermieten bringt laufenden Ertrag, aber auch Mieterwechsel, Unterhalt und das Mietrecht. Verkaufen bringt Kapital auf einmal und die Grundstückgewinnsteuer. Wir rechnen beide Wege mit Ihren Zahlen durch.

Geerbte Wohnung

Bis zur Teilung gehört die Wohnung allen Erben gemeinsam, verkaufen können sie nur zusammen (Art. 602 ZGB). Der Erbgang selbst löst keine Grundstückgewinnsteuer aus, sie fällt beim späteren Verkauf an.

Wohnung privat verkaufen

Das geht. Dann liegen Bewertung, Unterlagen der Gemeinschaft, Inserate, Besichtigungen und Verhandlung bei Ihnen. Die Schritte oben gelten in jedem Fall.

Grundstückgewinnsteuer

Besteuert wird der Gewinn, nicht der Preis, und je länger Ihnen die Wohnung gehört hat, desto tiefer der Satz. Bei einer Ersatzbeschaffung für selbst bewohntes Eigentum kann sie aufgeschoben werden.

Grundstückgewinnsteuer berechnen

Verkaufen und wohnen bleiben

Mit einem Wohnrecht im Grundbuch (Art. 776 ZGB) oder einer Rückmiete bleiben Sie in der Wohnung. Ein Wohnrecht senkt den Preis, je nach Alter und Dauer; eine Rückmiete läuft über einen gewöhnlichen Mietvertrag.

Häufige Fragen

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf

Brauche ich die Zustimmung der anderen Stockwerkeigentümer?
Nein. Ihre Wohnung dürfen Sie frei verkaufen. Anders ist es nur, wenn ein Vorkaufsrecht vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt ist; dann müssen Sie es den Berechtigten anbieten.
Bekomme ich meinen Anteil am Erneuerungsfonds zurück?
Nein. Der Fonds gehört der Gemeinschaft und bleibt bei der Wohnung. Im Preis spiegelt er sich trotzdem, weil Käufer mit einem gut gefüllten Fonds weniger Sanierungsrisiko tragen.
Was kostet der Verkauf einer Wohnung?
Dazu gehören das Maklerhonorar, falls Sie mit einem Makler verkaufen, die Notariats- und Grundbuchgebühren nach kantonalem Tarif, eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung der Bank und die Grundstückgewinnsteuer. Eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht.
Wie lange dauert der Verkauf einer Eigentumswohnung?
Das hängt von Lage, Preis und Zustand ab. Planen Sie für Vorbereitung, Vermarktung, Verhandlung und Beurkundung mehrere Monate ein. Liegen die Unterlagen der Gemeinschaft früh bereit, geht es schneller.
Was ist meine Wohnung wert?
Eine erste Einschätzung erhalten Sie über unsere kostenlose Bewertung. Für eine belastbare Zahl schauen wir die Wohnung und die Unterlagen der Gemeinschaft an, weil Fonds und geplante Arbeiten in keiner Online-Berechnung stehen.

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